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二、三线城市房地产市场整体健康

近期行业形势:我们最近调查了合肥、武汉和长沙的房地产市场,走访了当地政府部门、主要开发商及其重点项目。 调查显示,中部地区城市整体市场相对健康,以地方自住和刚性需求基本改善为主要因素。目前房价相对合理。中长期来看,中部地区经济崛起、旧城改造、城市化进程加快等因素仍是利好因素。 5月至7月的销售额下降主要受本轮政策监管的“溢出效应”影响。随着急需群体的观望情绪逐渐消失,市场已经显示出升温的迹象。然而,我们认为短期内需求不会激增,供应将大幅增加。大多数开发商将实施“加快发货”的销售策略。因此,本轮市场底部的调整期将持续较长时间,房价大幅上涨的可能性非常小。 在调查的三个城市中,武汉有很大的市场增长潜力。

点评:根据本次调查,我们对房地产行业的近期看法如下:房地产行业调整期较长,价格难以大幅上涨。总体市场形势比我们预期的要好。未来供应将有扩大的趋势,而销售增长率正在放缓。总体趋势是供需平衡发展。我们相信需求在短期内不会急剧增加。随着下半年销售量的增加,价格很难快速上涨。

二三线城市房地产市场相对健康,未来有明显上升趋势。在此次调查中,受访者表达了他们的基本判断,如需要占据市场主体、房价相对较低、城市经济未来增长势头强劲(包括落后优势)、旧城改造等拆迁需求大、城市化水平快速上升,特别是政府主管部门。 我们认为,二三线城市的房地产市场总体上比较健康,未来有明显的上升趋势,中心城市的机会更多。

二线/三线城市的压力相对较小。地方政府不太可能出台严格的控制措施。这一轮政策主要针对房价上涨过快的一线城市。目标是投资需求。根据市场反馈的结果,受紧急需求支配的二、三线城市受影响较小。随着紧急需求等待期的结束,以往政策的“溢出效应”对交易量的负面影响正在逐渐减小。此外,地方政府对市场更加积极乐观。我们认为二三线城市的压力相对较小,地方政府不会出台严格的控制措施。

领先公司在二线和三线城市更受认可。对:家公司的调查显示,万科、保利、金地等国家领先房地产公司的项目销售明显好于周边竞争项目。此外,复星作为武汉市场区域领先公司的认可度也很高,其开发和销售表现良好,这证明了我们重视国家和区域领先房地产公司的判断。

在公司层面,人普遍持谨慎态度。从调查反馈来看,虽然市场已经显示出复苏的迹象,但开发商目前仍普遍持谨慎态度。主要关注的不是政策,而是近期将出现的供应高峰。因此,大多数开发商都在不同程度上表达了“加快出货”的市场策略,即以公平的价格推高价格或稍微推高价格以获得销售优势。

估价与建议:根据当前新的建设趋势,供应将持续释放,而需求不会出现任何明显的复苏。我们认为房价大幅上涨的可能性非常小,未来政策将保持稳定。最近,房地产股已作出明显调整,预计房地产调控政策的重新推出。我们认为他们反应过度了。企业的良好销售和政策的明确性预计将导致未来股价的上涨。我们建议投资者乐观地看待房地产股票。专注于良好销售资源分配的领先房地产公司仍然主要基于“招聘和保护数千美元”。其他地区领先的房地产公司也是不错的选择,如北京首开、莞城、杭州滨江、珠海法华、武汉复兴等。 中国国际资本有限公司