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中国恒大财报背后:龙头房企长期潜力仍值得关注

在过去几年中,我们发现房地产行业的周期性特征实际上已经减弱。从历史上看,房地产行业往往有三年周期,但这个周期已经显着延长。其背后还有行业本身的供给侧改革,以及商业模式从原始土地囤积模式向制造模式的转变。

目前,前十大开发商占市场销售额的30%,但他们已经购买了60%的土地市场份额。由于购买的土地最终将转换为销售,开发周期通常为三年左右,这意味着到2022年前十大开发商将占销售额的60%。这些领先公司的销售额可能每年增长10-20%。

从商业模式来看,过去的土地囤积模式已成为一种偏向制造业的快速循环模式。在中国城市化初期,土地价格迅速上涨。当时,所有开发商都处于同一起跑线上,即使是来自香港的开发商也因其较强的财务实力而处于领先地位。

但香港开发商的模式是土地囤积,这也是由于香港本身土地供应不足。许多开发商拥有土地但没有开发,有些建筑甚至没有开发10年。然后土地价格从数千上升到数万,当它达到高水平时,重建的本质是获得土地增值的价格差异。

但是,中国和香港是非常不同的,更类似于美国,那里的土地供应相对较大。我们看到大多数美国开发人员都是以产品为导向的。以恒大,碧桂园,万科等本土开发商为代表,实现了转折超车,奠定了今天的市场地位。

开发人员已经变得类似于制造模型。尽管行业增长速度放缓,但资本的最终结果是,过去几年领先的企业净资产收益率有所提高。快速循环模式对开发人员来说非常苛刻。当我们从制造的角度理解这个模型时,我们理解规模效应将带来巨大的杠杆作用,并将成为提高注意力的关键点。

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