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长租公寓爆雷背后的灰色秘密:3700元拿房2800元出租

3700元拿房子2800元出租,长期出租公寓背后爆炸的异常业务点击网络

从2018年杭州丁家爆炸一周年开始,长租公寓就没有走出“雷雨”。最新的矿井在合肥引爆。

一周前,据称拥有100万用户且从未获得VC资助的Lega Apartments公司爆炸式增长。爆炸的主要原因是分散的公寓产品。

1在一周年之后,长期出租公寓会重现地雷

7月17日,来自南京,苏州,西安,合肥的租户和业主齐聚南京建District区乐家公寓总部。房东希望要求欠下的房租,房客希望退还租金。定期存款。

PropTech Institute在Lega Apartment的官方网站上注册,发现其经营城市页面仅显示南京,苏州和杭州三个频道。发生雷声的合肥站不再出现在页面上。

PropTech Institute询问网站客户服务是否仍在合肥获得住房。另一方回答说“合肥的业务已经停止扩张,没有收到新住房”。

就像一年前长期租房爆炸案中成千上万的租户一样,合肥乐家公寓也留下了一群无家可归的房客。

杭州租客张琪(化名)去年7月与朋友通过闲置鱼看到一套乐家公寓,60平方米,选择付费,租金价格是每月3400元,比市场租金便宜五六百元。

扩大剩余的87%

我认为这是一个很大的讨价还价。当租约到期时,我没想到张琦会遇到麻烦。退房时,押金将不予退还。

张琪向投资网络透露,乐家公寓声称将在退房后7-15天内将押金退还给租户账户,但截至今天,18天已过,张琦尚未收到押金。

张琪问乐家公寓的工作人员。另一方说:“我们必须等待,公司最近遇到了麻烦,我们还没有支付任何工资。我不确定。”

与张琪相比,刚刚与Lega Apartment签订合约两个月的租户王洋(化名)情况更糟。今年5月30日,王洋与乐家公寓签订了为期一年的租约,并以每月2100元的租金支付了一年的租金和一个月的押金。

虽然钱被移交给乐家公寓,但房东说他没有收到。房东告诉王洋:要么找到乐家的退房租金,要么与房东重新签订合同;或者离开。

然而,Le Gay Apartment的运作异常已于去年年底出现。 “中国新年被拖了2个月,”乐家公寓最初每三个月向张先生支付一笔租金,但截至去年年底,与张先生停靠的原销售员无法联系到。随后,张先生通过截至今年4月的租赁合同的其他联系方式成功找到了乐家公寓。

如果一年前,长租公寓爆炸主要是由于高财务杠杆和租金和贷款的风险,最近雷暴事件的原因令人难以置信。

为了扩大规模,抓住住房,3500元的住房,难以住2700元出租,单间房间每月租金高达800元补贴,背后是一种“高买低卖”反共同的逻辑。

2 3700元变成2800元出,反逻辑现金流业务

长期租赁公寓竞争激烈,重新洗牌一年。可以合理地说,他们应该从经验中学习。为什么雷声会经常上演?

在上述“Lega Hangzhou Tenant Rights Protection Group”中,引起租户争议的是Lega Apartment“高买低卖”的运营模式。对PropTech Institute做出回应的租户也提到了Lega Apartments的反逻辑方法。

所谓的“高买低卖”是指以高于市场普遍预期的价格从房东出租房屋,然后以较低的价格租给房客。中间的差异相当于对房东的“补贴”。

以小张(化名)居住在杭州市江干区为例。如果您直接向房东付款,则为每月付款方式,即每月2500元。如果您从乐家公寓出租,则为年度付款方式。元,平均每月只有2100,可以节省400元。

“但是,房东从Lega公寓出租的房租不是2500元,应该更高。”小张说,他的房东几个月没有收到LeGa的租金。如果您想继续租房,房东要求小张取消与乐家公寓的合同,然后直接与房东签订合同,但必须将模型改为季度或月付,月租需要回升到2500元。

萧山区的另一位杭州租户告诉PropTech研究所,他从房东处了解到,乐嘉以每月3500元的价格出租房子,租给他的价格仅为每月2700元。其他租户也发生了同样的情况,乐家公寓花了3700元拿走了房子,然后租了2800元。

乍一看,典型的To VC模型关注流量,关心数据,而不关心盈利能力。但是这种来自VC的模式在Legar公寓中似乎无法形容,而这个公寓从未获得过融资。 Lega Apartment如何做这样的反常识,反逻辑业务?

在成都和PropTech研究所负责长期公寓的人分析说,为了获得现金流和争夺市场份额,行业参与者基本上有两种方式,特别是中小型长期租赁公司:

首先,通过到期日不匹配,租户必须支付至少半年的租金,然后按季度向房东支付租金以获得一定的现金流量;

第二是通过“高买低卖”迅速抢占市场。

道,但从长远来看,它绝对不会奏效,没有人可以逃之夭夭。该人士表示,此类做法在处于快速扩张期的中型长期租赁公寓以及头上的蛋壳等大型品牌中很常见。这条线非常垂直。一般情况下,老板会亲自上楼。推销员没有太多机会直接与房东进行其他交易。他还指出,虽然此举是为了扩大网站,但Le Gaga的问题在于速度不够快。其在西安和合肥的扩张速度无法与现金流的速度相媲美,因此打破了这一局面。

事实上,以高价租房然后以低价租房并非没有先例。丁家公寓和耿源恒业之前已经被砸过,也有类似的做法。

为了抢占市场,耿源恒业在市场爆发前也采取了“高买低卖”策略。推销员手中有大量房屋后,没有人可以租房。当空置率超过14%时,处于两难境地。空置房屋不断消耗企业的成本,但租户数量没有进一步改善。当没有提供稳定的资本增加时,资本链就会被打破。

但由于光资产扩张管理的内部管理松散,这背后仍然隐藏着灰色秘密。

3内部腐败长租公寓雷声背后的灰色秘密

事实上,7月20日乐家公寓南京总部发布的公告中提到了这一点。该公告称,合肥分公司的一些员工涉嫌侵占公司资金,并已向公安机关报案调查。为了公司健康的长远发展,2019年7月,合肥分公司的业务被战略性地停止,一些员工和异常房屋退役。

根据上述成都长期租赁公寓从业人员的分析,该品牌公寓在快速扩张中严重依赖“轻资产”模式背后的隐患,即管理松散。

“长期租赁行业的轻型和重型资产模式之间的区别在于品牌公寓是否在房屋装修方面投入了大量资金。如果仅仅修改或不修改,它可以被归类为”轻资产“ '模式。如果它经过大量翻新,可以被视为'重'。资产,独立的集中式公寓是更重要的资产。“

一旦房子属于公司或公司没有投入大量资金,将扩大其规模作为主要目标的品牌公寓将“开放一只眼睛”直到情况发生;但如果是一个沉重的资产模型,公司肯定会对强有力的监管态度进行大量干预,并严格监控市场价格和最终交易价格。

“通过这种方式,销售人员将不会拥有'会议空间',而且更有可能'犯罪'。”成都长期租房者表示。

在2018年爆炸的丁家公寓也遇到了同样的问题。当时,丁家公寓的运营机制是:销售人员获得的销售额越多,给公司带来更多的奖励,然后销售人员就会以高价支付房子。具体方法是推销员和房东事先商定标价市场价格为3000元的房子以4000元的价格收取,额外1000元的价格为500元。

丁嘉的租金由底层销售员决定,这为销售人员带来了大量的“复制”空间。一旦基层员工“抓到犯罪”,该公司很难找到。

“我们只看数据。如果空置率很高,他们会用市场不好的借口,我试图解决它。我们已经开始发现这个问题,并与很多人打交道。核心员工正坐着。“丁家公寓的内部人士非常震惊。

然而,“房子仍在我们手中,损失仍在继续。”

俗话说,租房是鬼可以做的事。不仅要租房子,而且需要仔细计算所有重新操作的格式。在这种特殊模式下,还能建立规模逻辑吗?这可能是一个应该思考的长期租房者。

即使规模在扩大,也不能移动什么样的钱?

在雷鸣般的声音中,根据研究所的不完全统计,截至目前,已有包括西溪公寓,彩色公寓,GO窝公寓,聚福源公寓,好租房,爱情公寓,暖+,丁家20公寓等。作为公寓,公寓楼,爱租房和兴沃公寓,都“死了”。

毫无疑问,彩色公寓的创始人朱金恒在经营失败后感受到:即使他重新开始创业,他也不会选择公寓业。

赵惠芳